A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade de um bem por meio da posse prolongada e contínua, desde que preenchidos determinados requisitos legais. Em outras palavras, a lei permite que aquele indivíduo que esteja em posse daquele bem, agindo como dono, por um intervalo de tempo se transforme em proprietário, ou seja, titular do bem, se cumpridos os requisitos da lei. Pode ser objeto de usucapião bem móveis e imóveis, sendo o último mais frequente. A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial.
Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?
Existem dois caminhos para o reconhecimento de seu direito de usucapião: usucapião judicial ou usucapião extrajudicial.
O primeiro é necessário quando há disputa, ou seja, quando alguns dos envolvidos não concordam com a usucapião a favor do possuidor. Pela via judicial, o advogado ingressará com ação requerendo que o juiz declare o possuidor como proprietário. O procedimento é submetido ao Poder Judiciário com todo seu trâmite de prazos e recursos, o que ocasiona longa e demora resolução no procedimento.
A sentença proferida no processo de usucapião possui natureza meramente declaratória (e não constitutiva), pois apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes (contra todos), um direito já existente com a posse ad usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc (retroativos).
Já o usucapião extrajudicial, é um procedimento que possibilita a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da posse mansa e pacífica, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. Trata-se de uma opção mais célere e menos burocrática para regularizar a situação de posse de um bem. Ele somente é possível quando se obtém a concordância dos envolvidos. Neste caso, não há disputa pelo bem e o registro pode ser feito burocraticamente pelo Oficial de Registro de Imóveis.
A usucapião extrajudicial é um procedimento regulamentado pela Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), alterado o seu artigo 216-A pela Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e pela Lei 13.465/2017, pormenorizado pelo Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça.
Quanto tempo de posse a lei exige para usucapião extrajudicial?
É importante destacar que a usucapião extrajudicial não é uma espécie, mas sim um meio procedimental. Deste modo, a lei previu diferentes modalidades de usucapião, para cada há um prazo e requisitos diferenciados. São eles:
- Usucapião Extraordinária: disciplinada no art. 1.238, caput, do Código Civil é aplicável quando o possuidor detém o imóvel por um longo período, de forma mansa e pacífica, sem oposição ou interrupções. Nessa modalidade, o prazo é de 15 (quinze) anos de posse ininterrupta, independentemente do título de propriedade ou da boa-fé do possuidor;
- Usucapião Ordinária: disposta no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, é a modalidade mais tradicional e abrange a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel pelo prazo mínimo de 10 (dez) anos. Não é exigido o justo título nem a boa-fé do possuidor. É necessário comprovar que o imóvel foi utilizado como moradia habitual ou como área produtiva durante o período estabelecido em lei;
- Usucapião Especial Urbana: observada no art. 183 da Constituição Federal e art. 1.240 do Código Civil, esta modalidade é destinada a áreas urbanas. Essa modalidade exige que o possuidor tenha utilizado o imóvel para sua moradia ou de sua família por, no mínimo, 5 (cinco) anos ininterruptos. Além disso, o imóvel não pode ultrapassar a 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados). É necessário comprovar a posse mansa e pacífica e a inexistência de outro imóvel em nome do requerente;
- Usucapião Especial Rural: verificada no art. 1.239 do Código Civil é modalidade de usucapião voltada para áreas rurais, essa modalidade requer a posse mansa e pacífica do imóvel rural por, no mínimo, 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-o para sua moradia ou para sua subsistência e de sua família. Também é necessário comprovar a inexistência de outro imóvel em nome do possuidor e não pode ultrapassar a 50 (cinquenta) hectares;
- Usucapião Especial Coletiva: prevista no Estatuto da Cidade, no seu art. 10 é modalidade de usucapião que visa regularizar áreas ocupadas por comunidades que possuam características específicas, como a moradia de populações de baixa renda. É exigida a posse ininterrupta por, no mínimo, 5 (cinco) anos e a área deve ser utilizada para moradia de forma coletiva, isto é, a área total dividida pelo número de possuidores tem que ser inferior a 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) por possuidor;
- Usucapião Familiar: observada no art. 1.240-A do Código Civil, só pode ser declarado diante de abandono do lar, se exercida a posse por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
É importante ressaltar que cada caso é único, e é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado para compreender todos os detalhes legais envolvidos e garantir o correto encaminhamento do processo de usucapião.
Quais os documentos necessários para usucapião extrajudicial?
O art. 4º do provimento 65 do CNJ traz um rol de documentos exigidos superior aqueles já previstos no art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Seguem alguns documentos a título de exemplo:
- Ata notarial atestando a posse;
- Planta e memorial descritivo do imóvel;
- Assinatura da planta pelos envolvidos;
- Certidões negativas (do interessado, do seu cônjuge ou companheiro, dos possuidores anteriores e seus cônjuges ou companheiros caso o tempo de posse dos anteriores tenha sido somado para cômputo total da posse, do proprietário e seu cônjuge ou companheiro)
- Justo título ou documentos que atestem a posse
- Dentre outros diversos
Como funciona?
O primeiro passo é contratar um advogado para confirmar se há o preenchimento dos requisitos legais e qual a modalidade se aplica ao caso. Ele orientará sobre a reunião de toda a documentação que vai muito além daquele descrita acima, que foi apresentada apenas a título de exemplo. Em seguida, irá elaborar a ata notarial, que é o documento que irá atestar a existência dos requisitos legais para a usucapião. A ata notarial é lavrada pelo tabelião de notas e serve como prova da posse e de seu tempo de duração.
Após a elaboração da ata notarial, o interessado deve apresentar o pedido de usucapião extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis competente, juntamente com os documentos necessários.
O oficial do cartório irá analisar a documentação e sendo deferido será realizada a averbação da usucapião no Registro de Imóveis, consolidando a transferência da propriedade ao possuidor.
É importante ressaltar que cada modalidade de usucapião possui particularidades que devem ser observadas de acordo com as circunstâncias e características do caso concreto. Consultar um advogado especializado é fundamental para compreender os requisitos e garantir o adequado encaminhamento do processo de usucapião.
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